경기도에 집 짓겠다는 정부, 정작 서울은 어디로 갔나?

정부가 수도권 주택 공급 확대를 위해 새로운 카드를 꺼내 들었다.

주택 공급 부족으로 인한 집값 불안을 해소하겠다는 취지다. 그런데 이번 대책을 자세히 들여다보면 흥미로운 대목이 있다. 정부가 추가로 추진하는 7만 3,000가구 규모의 신규 택지 공급은 사실상 경기도 중심으로 추진되고 있다는 점이다.

정작 주택 수요가 집중된 서울은 아직 구체적인 추가 공급 입지를 확정하지 못하고 있다.

주택 공급을 확대하겠다는 정부의 의지는 분명하지만, 서울시와의 협의는 순탄하지 않은 모습이다. 결국 이번 부동산 대책의 성패는 얼마나 많은 주택을 발표하느냐가 아니라, 실제로 주택을 지을 수 있는 입지를 확보하고 지방정부와 협력할 수 있느냐에 달려 있는 것은 아닐까?

1. 정부의 주택 공급 카드, 경기도가 중심이 됐다

정부는 8월 주택 공급 확대 방안을 발표하면서 수도권에 대규모 신규 주택을 공급하겠다는 계획을 내놓았다.

이 가운데 주목할 부분은 추가로 추진하는 7만 3,000가구 이상의 신규 공공주택지구다.

정부는 서울과 가까운 경기도 지역을 중심으로 신규 택지를 확보하는 방안을 추진하고 있다. 서울의 주택 수요를 주변 수도권으로 분산하고, 상대적으로 개발 여력이 있는 지역에 주택을 공급하겠다는 구상이다.

물론 서울과 가까운 경기도에 주택을 공급하는 것은 나름의 정책적 의미가 있다. 서울에 직장을 둔 사람들에게 수도권의 주거 선택지를 넓혀줄 수 있기 때문이다.

그러나 여기에는 중요한 문제가 있다.

서울에서 집을 구하려는 사람이 모두 경기도로 이주할 수 있는 것은 아니다. 직장과 학교, 생활 인프라가 서울에 집중된 상황에서 단순히 경기도에 주택을 많이 짓는다고 서울의 주택 수요가 자연스럽게 해소되는 것은 아니다.

특히 서울 접근성이 떨어지거나 광역교통망이 충분히 확보되지 않은 지역이라면 공급 물량만큼의 주거 수요를 끌어들이기 어려울 수도 있다.

결국 주택 공급은 숫자만의 문제가 아니다. 사람들이 실제로 살고 싶어 하는 곳에 얼마나 공급할 수 있느냐가 핵심이다.

 

정부가 ‘주택 신속 공급방안’후속 조치로 추가 신규택지를 발표한 가운데 3.7만호가 공급될 경기 김포 고촌읍 부지 모습

2. 정작 서울은 왜 발표가 늦어지고 있을까?

이번 대책에서 가장 관심을 가져야 할 부분은 서울이다.

정부가 경기도 중심의 추가 택지 확보에 나서는 동안 서울 지역의 추가 공급 문제는 별도의 협의 과제로 남아 있다.

그 이유 중 하나는 정부와 서울시가 주택 공급을 바라보는 관점에 차이가 있기 때문이다.

정부는 주택 공급 물량과 속도를 중요하게 보고 있다. 서울의 주택 수요를 해결하기 위해서라면 개발제한구역, 이른바 그린벨트나 공공부지 등을 활용하는 방안도 검토할 필요가 있다는 입장이다.

반면 서울시는 그린벨트와 용산공원 등 주요 녹지 공간을 활용한 주택 공급에 신중하거나 반대하는 입장을 보여왔다.

특히 용산공원은 단순한 개발 부지가 아니다. 서울의 녹지 공간이자 역사적·문화적 의미를 가진 공간이라는 점에서 서울시는 보존 필요성을 강조하고 있다.

여기에 탄천물재생센터 등 서울시가 대안으로 제시한 부지를 놓고도 공급 규모와 개발 방식에 대한 협의가 필요하다.

지난 8월 26일 김윤덕 국토교통부 장관과 오세훈 서울시장의 회동에서도 용산공원 활용 문제는 합의에 이르지 못했다. 다만 서울시가 제안한 탄천물재생센터 일대 등 대안 부지는 추가 검토 대상으로 논의됐다.

다음 날 김 장관은 서울시와 협의가 원만하게 진행되면 서울에서 3만~4만 가구의 추가 공급 가능성을 언급하기도 했다.

이는 서울 공급이 단순히 정부의 일방적인 발표만으로 결정되기 어려운 문제라는 사실을 보여준다.

3. 정부와 서울시의 갈등, 결국 누가 결정할 것인가?

이번 주택 공급 대책에서 또 하나 눈여겨볼 부분은 중앙정부와 지방정부의 관계다.

주택 공급은 국토교통부가 정책을 수립한다고 해서 모든 과정이 일사천리로 진행되는 사업이 아니다.

토지 이용과 도시계획, 교통망, 환경 문제, 주민 의견 등 여러 행정적 절차가 맞물려 있다.

정부는 주택 공급을 위해 필요한 정책적 권한과 법적 절차를 강조할 수 있다. 반면 서울시는 도시계획과 시민 생활환경, 녹지 보존이라는 측면에서 다른 의견을 제시할 수 있다.

이 과정에서 양측의 입장이 충돌하면 사업 추진 자체가 늦어질 가능성이 있다.

실제로 서울시는 과거 정부의 주택 공급 계획에 대해서도 민간 정비사업 활성화와 규제 완화가 충분히 반영되지 않았다는 입장을 밝힌 바 있다.

정부는 공공 주도 공급을 통해 속도를 높이려 하고, 서울시는 재건축·재개발 등 민간 정비사업의 역할을 강조하는 것이다.

어느 한쪽의 방식만으로 서울의 주택 공급 문제를 해결할 수 있을지는 좀 더 따져봐야 한다.

서울의 주택 공급은 공공과 민간이 함께 움직여야 하는 문제이기 때문이다.

4. 경기도에 집을 많이 지으면 서울 집값은 내려갈까?

가장 중요한 질문은 결국 이것이다.

경기도에 수만 가구의 주택을 공급하면 서울 집값도 안정될 수 있을까?

 

 

가능성은 있다. 서울과 인접한 지역에 양질의 주택이 공급되고 교통망까지 개선된다면 서울 주택 수요의 일부를 흡수할 수 있기 때문이다.

그러나 공급 효과가 나타나기까지는 시간이 필요하다.

신규 택지 지정 이후에도 토지 보상, 지구계획 수립, 기반시설 설치, 주택 건설, 입주까지 상당한 시간이 걸린다.

정부가 오늘 발표한 공급 계획이 내일 당장 시장에 입주 물량으로 등장하는 것은 아니다.

더욱이 서울의 주택 가격은 단순히 공급 물량만으로 결정되지 않는다. 금리와 대출 규제, 전세시장, 재건축 기대감, 투자 수요 등 다양한 요소가 함께 작용한다.

따라서 경기도에 대규모 주택 공급 계획을 발표했다는 사실만으로 서울 집값 안정까지 기대하기는 어렵다.

서울의 공급 부족 문제와 수도권의 주거 불균형 문제를 함께 해결할 수 있는 종합적인 접근이 필요한 이유다.

5. 결국 부동산 정책의 성패는 발표가 아니라 실행이다

정부의 주택 공급 확대 방향 자체는 주거 안정을 위해 필요한 과제다.

그러나 국민들이 원하는 것은 공급 숫자가 적힌 보도자료가 아니다. 실제로 살 수 있는 집, 출퇴근이 가능한 집, 합리적인 가격의 집이다.

경기도에 공급하겠다는 주택이 서울의 수요를 얼마나 흡수할 수 있을지, 서울시와의 협의는 어떻게 마무리될지, 교통 인프라는 함께 확충할 수 있을지가 중요하다.

특히 서울시와 정부가 개발 부지를 놓고 계속 이견을 보인다면 주택 공급 계획은 발표와 실행 사이에서 상당한 간극을 보일 수 있다.

정부가 공급 확대를 위해 지방정부와 협력하겠다는 것인지, 아니면 중앙정부의 정책 방향을 우선하겠다는 것인지도 앞으로 지켜봐야 할 대목이다.

주택 공급은 정치적 성과를 위한 숫자 경쟁이 되어서는 안 된다. 실제 국민의 주거 문제를 해결하는 방향으로 추진되어야 한다.

마무리하며

이번 정부의 주택 공급 대책을 보면서 한 가지 의문이 남는다.

서울 집값을 안정시키기 위해 경기도에 주택을 공급하는 것은 이해할 수 있다. 하지만 정작 서울의 주택 공급 문제를 해결하지 못한다면 이번 대책은 절반의 성공에 그칠 수도 있다.

서울시는 녹지 보존과 도시계획의 문제를 이야기하고, 정부는 주택 공급의 시급성을 강조한다.

두 입장 모두 정책적으로 검토해야 할 이유가 있다. 중요한 것은 어느 한쪽의 주장을 관철하는 것이 아니라 현실적인 대안을 만들어내는 것이다.

경기도에는 집을 짓겠다고 발표했지만, 서울에는 아직 어떤 집을 어디에 얼마나 지을 것인지 명확한 답이 필요하다.

서울시와 정부의 협의가 앞으로 어떤 결론을 내릴지, 그리고 그 결과가 실제 서울과 수도권의 집값 안정으로 이어질 수 있을지 지켜볼 필요가 있다.

 

여러분은 어떻게 생각하십니까?

서울의 주택 공급을 위해 그린벨트나 공공부지를 적극적으로 활용해야 할까요? 아니면 기존 재건축·재개발을 활성화하는 방향이 더 현실적일까요?